（图片人物：腾俣投资执行总裁刘德志）
编者按：1月10日，腾俣投资高管团队接受了证券之星的独 家专访，就房地产市场发展前景、房地产基金运作，以及投资者如何选择投资标的等问题进行了深入探讨。腾俣投资执行总裁刘德志表示，房地产市场未来发展空间还很大。那么，腾俣投资是怎样的一家公司？投资房地产基金又有哪些优势呢？一起来看下文：
1998年房改，房地产市场洪荒之力彻底释放。不仅国家经济因此获得长足发展，作为过去20年最好的投资品，房产也帮助不少人实现了财富梦。那么，未来20年，房地产还是最好的资产吗？
有人说，房地产黄金周期已经过去了；但也有人说，中国人口基数大，城镇化率相对较低，房地产需求依然旺盛……
一切似乎难有定论。但唯一可以肯定的是，与过去相比，房地产市场的不确定性在增加。姑且不说10年、20年，即使是未来5年，房地产市场走势如何，也很难做出判断。
上海腾俣投资管理有限公司(简称：腾俣投资)，一家专业的资产管理公司，成立至今一直扎根于房地产领域，凭借着在房地产基金运作方面丰富的经验，在当前投资机会不确定的市场当中，积极寻找确定性，为投资者带来了丰厚的回报。
行业“新兵”主打住宅项目
“我们在这个行业，还是一个新兵”，在采访一开始，腾俣投资执行总裁刘德志就这样介绍道。
腾俣投资，2016年2月成立于上海自贸区，2017年，公司获得私募基金管理牌照，成为在中国证券投资基金业协会登记备案的私募投资基金管理人(登记备案号：P1062142)。公司主要业务为房地产股权投资基金。
尽管公司成立时间不长，但已经小有成就。据刘德志介绍，截止2018年10月，腾俣投资累计完成资产管理规模达10亿元。目前，公司管理规模大约在5-6亿元，其中在中国证券投资基金业协会备案规模近4亿元，另外通过其他一些管理方式，大概还在1-2亿元的管理规模。
房地产基金，实际上涉及两个领域，一是房地产，二是私募基金。对于腾俣投资而言，其虽是私募股权投资基金行业的一个“新兵”，但在房地产投资领域，绝对是一位出色的“老兵”。
据了解，腾俣投资高管拥有丰富的房地产开发实操经验；同时，公司的高管团队也有丰富的基金管理经验，深谙金融与地产结合之道。
更难能可贵的是，腾俣投资高管团队不仅了解房地产市场，更了解公司的优势和不足，因此在投资项目的选择上，逐渐探索出一条符合自身发展的道路。
“我们整体的投资策略是，与一些大型的房地产开发集团合作，而且以住宅项目为主。”刘德志同时表示，“目前大型的商业不好做，而且对资金量以及团队的操盘要求更高，我们目前整个盘子不大，团队也还处于创业阶段，我们希望把风险控制在最低，让现金流快速回笼，这是我们公司发展的一个基本思路”。
“我们现在投资的项目，都是体量相对较小的，能够快速去化的项目，短期去化率都在90%到95%以上。超级大盘目前不在我们考虑的范围之内”，刘德志进一步补充道。
深耕房地产：空间还非常大
有人说，房地产黄金周期已经过去了；但也有人说，房地产市场未来的空间还很大。一向乐观的刘德志及其团队，则属于后者。
“我们一直看好房地产市场，主要是因为中国人口实在太多，而且城市化率较低，目前国内城市化率40%-50%，而西方发达国家已经达到70%-80%，所以，我们认为，未来房地产市场的空间还非常大。”刘德志说道。
也正是基于这样的判断，刘德志团队对公司未来的发展更有信心，方向更加坚定。
“我们从成立那天开始，就把公司的战略定位在围绕房地产领域提供一些服务，这个作为核心，未来不会变”，刘德志非常肯定的说。
对于未来，腾俣投资有着清晰的发展思路。据了解，腾俣未来可能还会涉及更多的领域，但依然围绕房地产产业链进行延伸和拓展。目前腾俣主打住宅类项目，在房企拿到土地证之后再介入，主要进行房地产开发建设，包括后期的运营、升级改造等，而未来公司可能会做物流地产产业基金，从事产业园的整体开发等。
目前，腾俣投资在中基协备案的产品有3只，其中2只已经顺利退出，另外还有1只也即将退出，这些项目都给投资者带来比较稳定可观的收益。
刘德志说：“年化收益率均在12%以上，这在行业内属于中等偏上的水平”。
据了解，目前腾俣有3个项目正在备案当中，合作房企基本上均在全国房企前20强之列，在投项目所在城市分别为北京、河南和温州，一、二、三线城市均有布局。
“分散布局，也有利于分散风险，让投资风险整体可控”，刘德志这样说道。
“相比较而言，对于后市机会，更看好的是二线城市”，刘德志进一步解释说，“限购政策趋严，一线城市资产的流动性相对偏弱，而三线城市对周边的辐射效应较差，只有二线城市，目前正处于一个快速发展的过程中，除西部以外，城市人口基本上处于一个净流入的状态，未来资产价格提升的空间更大”。
投资建议：买房不如买房地产基金
近期，各地限购、限价政策松动，同时央行降准不断释放流动性等，房地产有逐步回暖的信号。不过，当被问及当前是否为好的买房时机时，刘德志这样理解。
“买房可作为资产配置的一部分，但当前投资房地产基金也是非常好的时点”，刘德志如是说。
为什么这么说，刘德志给出了三点原因：
一是，市场调控趋严，资金整体偏紧，在这种环境下，房地产基金与开发商进行股权合作，能争取到更为有利的条件。
二是，很多城市目前存在限购、限价，甚至限售的政策。房地产基金就不存在这样的问题，同时作为个人资产配置的一部分，把钱交给专业的人士去管理，并且可以获得一个不错的收益，这不失为间接进行房地产投资的一个好的方式。
三是，房地产基金具有流动性高、变现能力强、风险分散、运作规范等特点，可以根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥基金投资管理方面的优势。而直接买房退出的周期较长，作为单一的投资，所要承受的风险可能会更大。
刘德志进一步解释道，从投资回报来看，机构或者高净值人群，如果买一个基金产品，年化投资回报率大多在9%、10%，这个短期的回报率，是远远超出很多城市房价同期涨幅的。
