全国房地产行业从高速增长的黄金年代进入稳定增长的白银年代，“新常态”局面也随之展开。2018年各大房企在平稳发展中虽然在销售仍走在前沿，但大型房地产企业因着体量庞大，目前不但面对存量与增量的负重发展的双尴尬局面，也同时面对了境外美元融资渠道高成本的难题。为了保持行业的头部优势，不少大型房企已走上一二线城市高成本拿地、低回报的稳定增长之路。相反，小型的区域性龙头房企可以在强二线及三线城市中发挥其独特的市场优势，继续驰骋于高增长的扩张之路。
随着上述行业趋势“新常态”的逐渐确立，行业市场分化现象愈演愈烈，找到最适合自身的差异化经营发展之路，已然成为国内房企在产业变革中生存与突破的第一要务。
在这中间，即将在港股上市的房企万创国际有限公司（以下简称万创国际），就是一家处于区域性龙头房企及高增长扩张之路的“典型”代表。已在11月22日向香港联交所递交上市申请书的万创国际，是安徽省第一家申请港股上市的房地产企业。与一般认知中的国内房地产企业不同，万创国际并没有追求“全国性布局”，而是选择聚焦淮南市房地产市场，深耕地方客户、培育品牌价值。也因此，从这家待上市公司的招股说明书中可以发现，其在规模、盈利、资产结构等各方面指标中，都体现出了许多独特之处。
“小个头”与高增长
与2018年港股新上市房地产开发类型的企业相比，万创国际在其中是“个头”最小的一个，但其业绩增长却远胜同业平均水平，此不可不察。截至2018年前3季度，其共有两个位于淮南市的房地产项目——泉山湖项目与御香山项目，总建筑面积177.3万平方米。另外，明年一季度将动工建设总建筑面积36.9万平方米的六安市“万创‧东方樾”项目。2018年前3季度，万创国际营收为7.57亿元，归母净利则为1.35亿元。
尽管其体量无法与大型房企相比，但凭借着对区域市场的深度挖掘与区域性品牌等优势，万创国际在增长速度方面着实令人侧目。比如，其2017年业绩同比增长近53%，就在2018年港股新上市房地产行业公司中排名前三。
进入2018年后，由于开发项目进入收获期，其销售、营收、业绩的增速均出现了阶段性爆发。从其资产负债表中的合约负债一项，可以看出其合同销售高速增长情况。合约负债是房企预售收入产生的。2015年底，万创国际合约负债约为4.57亿元，2017年底则增长至14亿元。2018年9月末，其合约负债约为18.6亿元，较年初增长了4.6亿元。再加上前3季度营收，也就是交房转结的7.57亿元，可以推算出2018年首9个月，万创国际合同销售规模大约在12.2亿元以上，已相当于同口径计算出的2017年全年水平。这一数据虽然很难和全国性的房企巨头们相比，但在淮南市房地产市场却独占鳌头。2017年，根据销售面积比较，万创国际还排名淮南市房企第三，而2018年上半年，则上升为第一。
从营收与业绩来看，2018年前3季度，万创国际营收同比增长162.48%，归母净利同比增长327.16%。将该数据放入财务报表周期更为契合的A股市场进行比较可以发现，2018年1至9月，万创国际在A股130家房地产行业上市公司中，营收增速与业绩增速皆排名第7，远高于行业平均水平。
回报质量亮眼 资产结构改善
分析万创国际近几年的财务报告，可以发现其在盈利能力方面同样表现亮眼。这也说明，虽然在规模、市场方面无法与全国龙头比肩，但区域型房企仍能够凭借稳固的地方市场、高效的经营策略支撑，以差异化定位发展提供高质量的回报。
制表：金融界上市公司研究院
数据来源：万创国际招股说明书
2018年前3季度，万创国际销售毛利率、销售净利率，以及ROA与ROIC分别为34.71%、17.81%，以及4.05%与5.09%。对比来看，分别处于A股房地产行业上市公司中的第57、第38，以及第15 与第19。万创国际在盈利能力方面，已经成长为国内房地产企业中上游乃至上游的水平。
在市场中较为关注的房企杠杆率与负债风险方面，万创国际确实在国内房企中亦处于合理范围内。排除合约负债影响，3季度末，万创国际带息负债/全部投入资本为80.77%，在A股房地产公司中处于中上游水平。而其有息负债率则为28.55%，在A股房地产公司中属于非常低的水平。
另外，市场比较关注公司与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称中国华融）的合作。事实上，这在市场中是一个十分普遍的情况，尤其在当年国内房地产行业普遍面临融资难、融资贵的情况下，中国华融提供的融资渠道反而具有低成本与高效率的优势。由于双方均为对方优质客户，已经建立了长期良好的合作关系，因此减少了沟通等大量隐性成本。中国华融在与万创国际合作中，也适当提供了如较长的融资周期、合理的抵押物估值等优惠，且较一般银行贷款来说，放款效率更是很大程度的有所提高。
当然，万创国际相关负责人也表示了对市场担忧的理解。今年开始，万创国际已经持续拓展多元化的机构融资渠道。相信在上市之后，其融资渠道将进一步拓宽。
