皇庭国际(000056.SZ)今天发布公告宣布将与关联方皇庭集团进行资产置换，上市公司将金融业务的同心基金部分股权出售给实际控制人郑康豪旗下的深圳市皇庭集团有限公司(简称皇庭集团)，皇庭集团又将旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司(以下简称“重庆皇庭”)100%股权以资产置换形式转让给皇庭国际。投资人士评价称，皇庭国际此次资产置换，有利于公司集中精力和资源，聚焦并突出主业。
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此次拟以资产置换进入皇庭国际的资产为重庆皇庭。重庆皇庭经评估的权益价值为6558.54万元，主要核心资产为持有并运营的重庆皇庭广场。重庆皇庭广场商业体量7.8万平方米，商场地上4层，地下1层，停车位近千个，已于2016年12月24日开业。
据皇庭国际的公告介绍，重庆皇庭成立于2013年7月3日，原主营业务主要系房地产开发和销售，住宅和公寓部分于2018年6月已全部出售完毕，已不再进行新的房地产开发业务，目前公司主要资产为自持运营重庆皇庭广场。重庆皇庭广场位于重庆市九龙坡区盘龙新城核心区域。作为九龙坡区第二大商圈的“盘龙新城”，周边人口密集，临近轨道2号线、5号线，交通便利，辐射区域人群广，具备良好的发展潜力。
重庆皇庭广场开业之初原定位为以珠宝为主题的体验式购物中心，主力业态为黄金珠宝，次主力业态为婚庆服务。但由于定位主题单一，商场出租率和人气不够理想，租金水平相对较低。记者经了解，重庆九龙坡区婚姻登记处就设在重庆皇庭广场的三楼。
2017年7月起，皇庭国际商业管理团队受托经营重庆皇庭广场，对项目重新进行市场定位，改变了过去单一的 “婚庆珠宝”主题购物中心定位，定位为“片区最具特色的一站式精致社区购物中心”。借助皇庭国际多年的商业运营管理经验及丰富的商业资源，品牌不断升级调整，成功引进了阿里巴巴旗下的盒马鲜生等优质品牌主力店，实现了商业领域的转型升级，同时租金水平大幅提升。
目前，重庆皇庭广场定位为集精品超市、时尚购物、亲子教育、休闲娱乐、特色餐饮、互动体验为一体的精致社区购物中心。目前商户签约率占比约为85.8%，盒马鲜生、大地影院、华尔顿盛宴等知名品牌均已进驻，其他主力店和品牌也在不断洽谈中。未来将进一步丰富重庆皇庭广场的家庭消费生态圈，致力于打造片区最具特色的一站式精致社区购物中心。
此外，皇庭集团还对重庆皇庭广场今后八年的营业收入进行了对赌。2019年度营业收入不低人民币于4000万元;2020年度不低于人民币5000万元;2021年起每年不低于人民6400万元。如未能达到承诺金额的差额部分，由皇庭集团及重庆九龙珠宝承诺以现金支付方式补足。经向业内认识了解，购物中心的经营一般有三个阶段，开业初期的培育期，调整期和成熟期，重庆皇庭广场重新进行了定位调整，租金收入提升应该有个逐步提升的过程，皇庭集团做出上述业绩补偿承诺，意图也是不希望在项目定位招商调整期影响上市公司皇庭国际业绩。
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同心基金依托于广东知名企业家发起的 “同心会”，其中核心成员共同出资组成了同心基金，目前主要开展再贷款、直贷、融资担保、供应链金融、保理、私募股权等业务。其股东除皇庭外，还有深圳市前海香江金融控股集团有限公司等共41名股东，查询工商信息和同心基金网站等相关资料，深圳的大部分知名企业如卓越、京基和顺丰等都是同心基金的股东。向业内人士了解，同心基金的股东背景很强大，控制了40家左右境内外上市公司。
截至2018年10月份，同心基金总资产28亿元，净资产21亿元。根据皇庭国际的公告，同心基金2018年1-10月的净利润为1.85亿元，而2017年净利润为2.44亿元。
2018年以来，国家加强对金融行业尤其是民营金融控股集团的监管更加严格，同心基金虽然不是民营金控集团，但从事的主要是类金融业务，在当前去杠杆和资本市场大调整的大的宏观背景下，其经营必然会受到影响。据了解，皇庭国际此将非主业资产的同心基金股权以资产置换的方式剥离出上市公司，和当前的金融监管和去杠杆的大环境有很大的关系。根据皇庭国际公布的公告，本次置出资产为皇庭国际持有的同心基金股份，占其总股份的22.34%。但是如果以对应的实缴股本来计算，上市公司占同心基金总股本比例为29.13%。
据上证报资讯不完全统计，今年以来，沪深两市合计有65家公司进行了剥离资产的相关操作，除了极少数公司是自救或为转型做准备，90%以上都是剥离非核心主业。“降杠杆的大背景下，一批上市公司正在积极地剥离非主业资产。”广发证券一位投行人士认为，只有聚焦主业，才能产生真正一流的企业，“行业的趋势是向龙头企业集中，龙头企业则一定是专业制胜，比如格力电器、福耀玻璃，都是在一个细分行业内持续耕耘多年。”
曾经被广泛追逐的类金融资产，也因市场形势的变化而频频被剥离。如，康盛股份拟5.18亿元出售富嘉租赁35%股权，目的是为了有效增加公司资金流动性，集中资源发展新能源汽车业务;达华智能拟12.4亿元出售润兴融资租赁40%股权，此举有利于优化公司的资产负债结构、降低杠杆比重。最为典型的应属渤海租赁。今年以来，公司陆续转让了旗下联讯证券、点融网、聚宝互联等多家金融类公司股权，并终止了收购渤海信托的股权，公司名称也由“渤海金控”变更为“渤海租赁”，以显示不再拓展多元金融业务。
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据商业不动产管理行业业内人士介绍，2018年以来，皇庭国际组建了新的商业不动产团队，从万达、红星美凯龙以及深圳的益田等商管类公司挖了不少人，公司核心治理层包括老板在内，都很重视。在商业不动产领域频频发力，新拓展了多个商业不动产运营管理项目，记者查阅了皇庭国际的公告和皇庭的微信等信息，其在郑州等多个城市和地区拓展了约10几个项目。
截至目前，皇庭国际自持物业主要是：位于深圳CBD核心区域的购物中心皇庭广场;位于成都的写字楼成都环球时代中心，重庆公寓项目，本次交易完成后，上市公司自有物业还将再加上重庆皇庭广场项目。某深圳的商业管理公司的资深认识介绍：“皇庭自持和整租经营的项目地段都很不错，他们在项目拓展上的要求比较高，基本自持和整租的项目的都是一二线城市的核心区域或者城中村旧改的项目，一般都是当地的标杆性项目”。
皇庭国际在其定期报告里更是明确了“致力于成为公司领先商业不动产管理企业”的发展战略，如果说皇庭国际商业管理业务两年前以自有物业及关联公司皇庭集团旗下物业委托管理为主，最近一两年皇庭国际物业管理业务在外延拓展上取得了广泛进展。去年皇庭国际携手浙江绿城地产，双方成立了皇庭国际控股51%的合资公司，经了解，双方的合作正逐步落在实处，今年内双方合资公司浙江绿城皇庭商业管理有限公司拿到了台州玉兰广场的运营管理权。绿城皇庭在今年3月份注册成立了济南分公司。今年6月份，该合资公司在杭州开启了针对多达数十工种的招聘工作。
郑州皇庭广场项目位于中心城区金水区，属于城中村旧改项目，是该区域目前唯一的大型商业综合体，该项目由皇庭国际出资承租20年，整租了该项目6.4万㎡的集中商业。皇庭国际计划将该项目打造成融“时尚购物+美食荟萃+娱乐聚会+休闲社交+文化教育”等多元新颖业态为一体的家庭时尚生活体验MALL。
目前，皇庭国际旗下商业管理面积已经超过100万平方米。今年以来其旗下的皇庭戴维斯商业管理有限公司也逐步引起业内人士的关注。一位与皇庭戴维斯有过接触到人士介绍：”皇庭戴维斯不同于传统的商管公司，他们除了做商业管理外，更多的是把购物中心当成一个商业的场景，在商管的基础上引入了经营权证券化、金融服务、品牌孵化等很多新的思路，给业界带来很多新的冲击”。
据了解，截止至2017年，全国存量购物中心数量超过6500家，每年平均新增400家以上，到2025年中国购物中心数量将达到10000家左右。区域性商业地产企业普遍面临线下地产巨头和电商巨头的双重冲击，在缺乏团队、经验、资源的条件下，商业购物中心经营遭遇很大困难，急需寻求突破。市场对专业化商业运营商需求旺盛。互联网、大数据、智能化等信息化技术的普及带来新零售升级，大部分购物中心仍处于传统经营模式，同质化严重，急需专业的商业运营商提供专业支持。
“商业不动产管理行业本身集中度并不高，排名第一的万达管理的购物中心也才200多家，市场占有率不到5%，第二名的是万科旗下的印力集团，市场占有率大约2%，除此之外，市场上管理规模超过100家的商管公司就没有了。在此大的背景下，皇庭国际从深圳起步，先后落子重庆、成都、厦门、杭州，再到今年拓展的汕头、柳州、黄石、西安、郑州，可以说真正的在从一个区域性的商业不动产运营管理公司向一个全国性的公司转变，我们也很有信心在两到三年的时间，商业不动产管理的规模进入行业前列”皇庭戴维斯商业负责人告诉记者。
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皇庭国际公告称，其拟通过中国银行间市场交易商协会发行资产支持票据进行融资，总规模不超过46亿元。此次发行资产支持票据的募集资金将主要用于偿还债务、商业物业装修升级改造及补充流动资金等。
自2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(下称“资管新规”)落地，信托公司和私募基金积极谋求转型，加快资产证券化业务的开发力度，其中包括ABN(资产支持票据)。预计ABN市场将进一步扩容，成为与信贷ABS、企业ABS并行的三大市场之一。资产证券化在盘活企业存量资产、提高资金配置效率、服务实体经济方面发挥着越来越重要的作用。
就皇庭国际而言，其本次拟发行的基础资产是公司的核心资产，位于深圳市CBD区域的皇庭广场，皇庭广场位于深圳的中轴线上，深圳会展中心正对面，地下两条地铁交汇，周边遍布金融机构和高端人群，建筑面积13.8万平方米，是深圳中心区标志性购物中心，“在目前已经发行的CMBN产品中，皇庭广场从区位、地段、经营情况等各个方面来看，都是非常优质的，像这样的资产还没有发行资产证券化类产品的，现在都很难找”，中信证券某投行人士介绍。
皇庭国际称，本次资产支持票据的设立有利于拓宽公司融资渠道，降低融资成本，通过将流动性较低的存量资产转变为流动性较高的现金资产，达到优化资产结构的目的，提高公司资产使用效率，提升公司的盈利能力。完善商业不动产的运营模式，形成完整的“拓展新商业项目-管理运营提升-稳定现金流–资产证券化–新项目拓展”的商业模式，快速拓展公司管理运营的商业数量及面积。
